プロは教えてくれない！素人の私たちがマンションを高く売る方法

「マンションを高く売りたい！」

マンションを売ろうと考えた際に、誰しも思うことの一つです。

しかし、素人である私たちにとっては難題です。

• プロ＝不動産関係者は立場もあるから真実を教えてくれなさそう
• セールトークと事実の境目がわからない
• でも、とにかく高く売りたい！

そこで今回は、マンションの売却を実際に経験してわかった、「プロは教えてくれないマンションを高く売る方法」を紹介します。

不動産売却の流れ（簡略版）

本題に入る前に、高く売るためのコツをしっかりと理解できるように、売却の流れを簡単に理解しましょう！

契約（※）が2回ありますが、分からなくならないように記事を読み進めてください。

マンションを高く売るために素人の私たちができること

それでは本題、「マンションを高く売るために素人の私たちができること」を紹介していきます。

そして、まず知っておいてほしいことを一つ紹介します。

不動産会社は自分達の利益を最優先にするので、教えてくれないことがいくつもある

いろんな不動産会社と関わったことで、いつの間にか裏の顔がわかるようになっていました。

ぜひ売却に活かしてください！

すぐに売却活動を開始する

まずひとつ目ですが、今すぐにでも売却活動を始めてください！

極端だと思われるかも知れませんが、この瞬間に無料査定を申し込むべきです。

これだけで数百万円も高く売ることができます！

不動産の売却はタイミングが全てです。

タイミングが良ければ、売り出し価格が相場よりも若干高くても売れます。

なので、買い手が出てこれる期間＝タイミングは長くとっておいた方がいいです。

焦らずに売却活動ができるので、値下げをする必要性も下がってきますし、より条件のいい買い手を待つこともできます。

逆に、予定売却完了時期までの期間が短いと、すぐに『値下げ』を不動産会社から提案されます。

その結果、高く売れたはずなのに不必要な値下げで損してしまう可能性が出てきてしまいます。

私たちは素人ですので、プロの意見に従ってしまいがちですが、売却期間に余裕があれば、売りたい値段で粘ることも不動産会社からのプレッシャーをかわすこともできます。

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大手の業者に査定を申し込む

必ず、不動産業界大手の業者に査定を申し込みましょう。

上に挙げたことはどれも大切です。

適切な販売価格で売り出し、活発な販売活動があって初めてマンションは売れます。

大手であればあるほど、実績が多いのでこの点は安心です。

そして、素人の私たちにとって、売却の流れを丁寧に教えてくれることは安心につながりますので重視すべきです。

そんな大手の中でも、長年上位をキープしている『三井のリハウス』に査定を申し込めば間違いありません。

順位	不動産会社	仲介件数
1位	三井のリハウス	41,183
2位	東急リバブル	28,750
3位	住友不動産販売	38,144

すぐに媒介契約を結ばない

いい物件ほど、『専任媒介契約』や『専属専任媒介契約』を不動産会社は結びたがってきます。

	専任媒介契約	専属専任媒介契約	一般媒介契約
複数業者との契約	×	×	○
他社への通知義務	×	×	○ ※明示型の場合
自己発見取引	○	×	○
契約の有効期限	3か月以内	3か月以内	指定なし
指定流通機構への登録	7日以内に登録	5日以内に登録	任意
業務状況の報告義務	2週間に1回以上	1週間に1回以上	任意

理由は、確実に利益を得るためにです。

しかし、『一般媒介』『専任媒介』それぞれに良し悪しがありますので、合っている方を選択すべきです。

記事後半の『媒介契約締結までにできること』ではさらに詳しく解説します。

仲介手数料の値引きを引き出す

もし、『専任媒介契約』を結ぶのであれば、仲介手数料の値引きを必ず交渉しましょう。

※私の場合は10％の仲介手数料の値引きを引き出せました。

でなければ、『専任媒介契約』を結ぶ必要がありません。

どのように引き出せたは三井のリハウスから売却時の仲介手数料値引きを引き出せた理由と方法で解説しています。

不動産会社に有利に事を運ばせてしまうと引き出せないので、ライバルがいること、こちらは会社を選んでいることを伝えましょう。

大手の三井のリハウスでも仲介手数料の値引きを引き出せたので、どの不動産会社でも値引きは可能だと考えられます。

簡単に値引きをしない

なかなか売れなくても、内見がポツリポツリとでも入る状況なのであれば、値引きをしてはいけません。

例え、不動産会社からプレッシャーをかけられてもです。

値引きをしてしまうと、あなたが受け取る額が大幅に減ってしまいます。

そして、「値引きのできる物件」だと思わられて更なる値引きを要求されてしまう可能性が出てきます。

不動産は競合はいてもどれもオンリーワンの商品です。

「ここがいい」と思う人は「ここ」を買いたがります。

売れない焦りからくる値引きを避けるためにも、今すぐの査定が有効だという事です！

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データに惑わされない

不動産業者はたくさんのデータを見せてきます。

それほどに気しなくてもいいです。

何度も言いますが、売れる時には売れます。

営業マンは『値下げ』を説得するためにこれらのデータを利用してきますが、「この値段で売りたい！」と信念があるのであれば惑わされないでください。

坪単価が若干高くても、不動産会社が査定時に出してきた金額からかけ離れていなければ、売れます。

「お前たちが査定してこの価格を出したんだろう！」とこのぐらい強気な方が売却は成功します。

すぐに売買契約を結ばない

同じようなタイミングで複数の内見希望が入った場合、全ての内見が終了し、全員の申し込みの有無を確認するまで『売買契約』を進めないでください。

購入可能性のある全員の確認と意思がわかるまで、『売買契約』をしないでください！

大事なので2度言いました。

不動産買会社によっては次のようなことを伝えてきますが、引き渡すまで主導権は常に売主側（＝あなた）にあります。（不動産会社でも、買い手でもなく）

• 早い者勝ちだからうちのお客さんと契約してください
• 他社には売買契約が終わってから買い手が決まったと伝えてください

あくまでも、あなたが売り手＝主＝神です。

一度でも契約書にサインをしてしまったらもう引き返せません。

営業マンの言葉に惑わされない

☆重要☆営業マンも会社勤めのサラリーマンです。

だからこそ、担当物件が売れてない場合、何かしらのアクションを上司や会社に見せなければいけません。

それが仕事ですから。

その結果、次のような動きを見せてきます。

ただ、不動産会社側も利益を最大化したいので、コストがかかるアクションはしたくありません。

その結果として、市場にも見た目的にもインパクトがある「販売価格の値引き」に行きつきがちです。

仮に100万円の値引きをすると、売主側は100万ほど手元に来るお金が減る一方で、不動産会社側は3万円程度の減益にしかなりません。

媒介契約の種類とおすすめ

先ほどもすでに言葉が出てきましたが、不動産売却時に、不動産会社に売却活動（仲介）をお願いする際に結ぶ契約が『媒介契約』です。

3つの種類があるので、状況を踏まえて選んでください。

種類は3つありますが、ほぼ二択です。

『専任媒介契約』か『一般媒介契約』です。

	専任媒介契約	専属専任媒介契約	一般媒介契約
複数業者との契約	×	×	○
他社への通知義務	×	×	○ ※明示型の場合
自己発見取引	○	×	○
契約の有効期限	3か月以内	3か月以内	指定なし
指定流通機構への登録	7日以内に登録	5日以内に登録	任意
業務状況の報告義務	2週間に1回以上	1週間に1回以上	任意

不動産会社は、売却時にもらえる仲介手数料が唯一の報酬ですので『専任媒介契約』か『専属専任媒介契約』の締結を迫ってきます。

複数の不動産会社に売却活動を頼めるので、買い手を他の会社に見つけられたら報酬がゼロになってしまう『一般媒介契約』は不動産会社にとって少しリスキーなのです。

しかし、私たち売主側はそんなことは気にする必要がありません。

どこの不動産会社で売れたとしても、私たちが希望する金額で売れることが第一志望ですからね！

『専属専任媒介契約』は不動産会社側にメリットはあっても、売主側にはメリットはないので選ばなくていいです。

専任媒介契約か一般媒介契約か

どちらの契約がおすすめかと問われたら、状況をもとに判断します。

専任媒介契約の場合

専任媒介契約の一番のメリットは仲介手数料の値引きを狙える点です。

結果として、手元に来るお金が多くなるのです。

『一般』の場合は他社に取られたら、タダ働きになってしまいます。

それを回避するためにも『専任』にしたがります。

それなら交換条件として「仲介手数料の値引き」を要求しましょう。

一般媒介契約の場合

一般媒介契約の一番のメリットは早く売ることができる可能性が高まる点です。

『一般』では複数業社と契約を締結することができます。

そのため、各社タダ働きにならないように競争をします。

その結果、早く売れる可能性が高まるのです。

一方で『一般』で仲介手数料の値引きを要求することはできません。

というのも、『一般』では他社もいて、いかに先に売るかの競争をしているためです。（他社も同じ手数料+自分達で売れる可能性が100％でないため、値引きする意味がない）

媒介契約締結までにできること【まとめ①】

ゴチャゴチャ書いてきたので、まとめていきます。

何度も言いますが、とにかく早く無料査定に申し込んでください！

「やっぱ売らない！」と決断したのであれば、その旨を伝えれば手を引いていくので安心です。

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お願いしてよかった不動産会社

星の数ほどある不動産会社ですが、一番よかった不動産会社は三井のリハウスです。

媒介契約締結後から引き渡しまでにできること【まとめ②】

次に、媒介契約締結後にできることもまとめていきますので、すでに売却活動を始めている人は参考にしてくだい。

頻繁に不動産会社と連絡を取る

媒介契約締結後は基本的にすることはないですが、頻繁に「不動産会社と連絡を取り合うこと」をおすすめします。

会うまでの必要はないですが、電話はしましょう。

しつこさが販売活動を活発化させます。

部屋は定期的に掃除をする

内見時にいい印象を持ってもらうためにも、掃除や水周りの水流しは定期的にしましょう。

空き家にしていると、水回りから異臭がしてきてしまいます。

気軽に行けない場所なのであれば、不動産屋にお願いをしましょう。

値引きは慎重に

上でも紹介したように値引きは慎重にしてください。

どうにも行かなくなった時の最終手段とお考えください。

売買契約は内見者すべての意思が揃ってから

申し込みが入ったからと言っても、売買契約を急いで結ばないようにしてください。

嬉しさのあまりすぐに契約を結びがちですが、一度冷静になりましょう。

特に、『そのお客さんが値引きを要求しているときは』注意です。

定価で買ってくれる買い手がいるとしたら、100万円ぐらい簡単に損します。

気持ちよく売買契約を結ぶ

いいお客さんが見つかったら気持ちよく売買契約を締結して、愛着のあるお家に別れを告げましょう。

新たな生活のスタートです！

今すぐの行動が明暗を分けます！

ここまで読んでいただきありがとうございました。

素人のあなたでも、高く売るためにできることはたくさんあります。

すべて難しいものではないので、忘れずに生かしてください。

後にもう一度お伝えしますが、売却を考えているのであれば今すぐ無料査定に申し込んでください！

早めに準備しないと後悔することになります。

あなたの不動産の売却の成功を祈ります！

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