売却

プロは教えてくれない!素人の私たちがマンションを高く売る方法

10/27/2022

※当ブログでは商品・サービスのリンク先にプロモーションを含みます。ご了承ください。

ちゅん

「マンションを高く売りたいけど、何をすべきかわからない」と悩んでいませんか?

私もその一人でしたが、実際に売却を経験して、「高く売るための秘訣」に気づくことができました。

結論、マンションを高く売りたいのであれば、今すぐ査定をすべきです。

その理由をわかりやすく紹介していきます。

この記事で解決できるお悩み

  • マンションを高く売るためにすべきこと
  • マンションの査定を今すぐすべき理由

「マンションを高く売りたい!」

マンションを売ろうと考えた際に、誰しも思うことの一つです。

しかし、素人である私たちにとっては難題です。

  • プロ=不動産関係者は立場もあるから真実を教えてくれなさそう
  • セールトークと事実の境目がわからない
  • でも、とにかく高く売りたい!

こんな悩みを抱えると、最初の一歩を踏み出せないのが不動産の売却です。

しかし、この悩んでいる期間が、一番の損失=失敗となります。

そこで今回は、『マンションの売却』を経験した私が、実際に経験したからこそわかる、「プロは教えてくれないマンションを高く売る方法」を紹介させていただきます。

筆者のマンション売却経験

  • 横浜の新築マンションを購入
  • 購入から1年後に査定をする(売却せず)
  • 購入から2年半後、売却を決意
  • 7社との一般媒介契約を締結
  • 4ヶ月後に『 三井のリハウス 』を通じて売却
  • およそ100万円の売却益を得る

関連記事:実際に経験してわかった三井のリハウスでマンション売却すべき理由

「高く売りたい!」と言う方は必見です!

新築で購入したマンションを2年半後に売却

まずは私の『マンションの購入経験&マンションの売却経験』を紹介していきます。

すぐに、「」

マンションの購入経験

マンションの購入については次のとおりです。

マンションの購入

2020年1月に横浜市内の新築マンションを2860万円で購入

  • 最寄駅から徒歩3分
  • 内廊下
  • 総戸数60戸
  • 1LDK(41.4㎡)

関連記事:20代の新卒でも横浜の新築マンションを購入できた!?

2019年の12月に申し込み、2020年の1月から住み始めました。

購入動機を簡単に紹介すると「ただただ買ってみたかった」からです。

詳しくは20代の新卒でもマンションは購入できるのか?【実際にやってみた】をご覧ください。

マンションの売却経験

2022年の9月に売却&引き渡しが完了しました。

売却動機は「東京に住むため」です。

詳しくは【実録ブログ】マンションを売却してみたら儲かった!そのコツとは?をご覧ください。

マンションの売却

2022年9月に2980万円で売却&引き渡し

  • 2022年5月売却活動開始
  • 一般媒介7社
  • 三井のリハウスで売却完了

ご覧いただいた通り、2860万円で購入した物件を2980万円で売却できたので、若干ですが、購入時よりも高く売れたことになります。

本当に素人なのか?

「プロは教えてくれない」と称しているため、こちらもクリアにしていきましょう。

以前は半導体関連の会社で勤めていて、今はネット関係の経営者なので、不動産関係者=プロではありません。

素人目線だからこそわかることを紹介させていただきます。

不動産売却の流れ(簡略版)

本題に入る前に、儲けるためのコツをしっかりと理解できるように、売却の流れを簡単に理解しましょう。

売却の流れ

  • 無料査定
  • 金額決定
  • 媒介契約締結(不動産会社⇔あなた)※
  • 販売活動
  • 内見
  • 買い手からの申し込み
  • 売買契約締結(買い手⇔あなた)※
  • 引き渡し

契約(※)が2回ありますが、ゴッちゃにならないように記事を読み進めてください。

マンションを高く売るために素人の私たちができること

それでは本題、「マンションを高く売るために素人の私たちができること」を紹介していきます。

高く売るためにできること

  • すぐに売却活動を開始する
  • 複数の業者に査定を申し込む
  • すぐに媒介契約を結ばない
  • 仲介手数料の値引きを引き出す
  • 簡単に値引きをしない
  • データに惑わされない
  • すぐに売買契約を結ばない
  • チラシに惑わされない

そして、まず知っておいてほしいことを一つ紹介します。

不動産会社は自分達の利益を最優先にするので、教えてくれないことがいくつもある

いろんな不動産会社と関わったことで、いつの間にか裏の顔がわかるようになっていました。

ぜひあなたの売却に活かしてください!

すぐに売却活動を開始する

今すぐにでも売却活動を始めてください!

極端だと思われるかも知れませんが、この瞬間に無料査定を申し込むべきです。

その理由として次の点があげられます。

早めに売却活動を開始する理由

  • なかなか売れなくても焦らない
  • より条件のいい買主を待つことができる
  • 値下げを焦ってする必要がない
  • 不動産会社からの不必要なプレッシャーが小さくなる
  • 売り手が決まっても、引き渡しまで時間がかかるため

不動産の売却はタイミングが全てです。

タイミングが良ければ、売り出し価格が相場よりも若干高くても売れます。

なので、買い手が出てこれる期間=タイミングは長くとっておいた方がいいです。

焦らずに売却活動ができるので、値下げをする必要性も下がってきますし、より条件のいい買い手を待つこともできます。

逆に、予定売却完了時期までの期間が短いと、すぐに『値下げ』を不動産会社から提案されます。

その結果、高く売れたはずなのに不必要な値下げで損してしまう可能性が出てきてしまいます。

私たちは素人ですので、プロの意見に従ってしまいがちですが、売却期間に余裕があれば、売りたい値段で粘ることも不動産会社からのプレッシャーをかわすこともできます。

大手の業者に査定を申し込む

必ず、不動産業界大手の業者に査定を申し込みましょう。

大手に査定を申し込むべき理由

  • 適切な販売価格を出してくれる
  • 丁寧に売却の流れを説明してくれる
  • 販売活動が活発

上に挙げたことはどれも大切です。

適切な販売価格で売り出し、活発な販売活動があって初めてマンションは売れます。

大手であればあるほど、実績が多いのでこの点は安心です。

そして、素人の私たちにとって、売却の流れを丁寧に教えてくれることは安心につながりますので重視すべきです。

そんな大手の中でも、長年上位をキープしている『 三井のリハウス 』に査定を申し込めば間違いありません。

順位不動産会社仲介件数
1位三井のリハウス41,183
2位東急リバブル28,750
3位住友不動産販売38,144
参考:「2022不動産業統計集不動産流通促進センター

>>三井のリハウスでスピード無料査定!

すぐに媒介契約を結ばない

いい物件ほど、『専任媒介契約』を不動産会社は結びたがってきます。

専任媒介契約専属専任媒介契約一般媒介契約
複数業者との契約××
他社への通知義務××
※明示型の場合
自己発見取引×
契約の有効期限3か月以内3か月以内指定なし
指定流通機構への登録7日以内に登録5日以内に登録任意
業務状況の報告義務2週間に1回以上1週間に1回以上任意
詳しくは記事後半の『媒介契約の種類とおすすめ』で解説

理由は、確実に利益を得るためにです。

しかし、すぐに1社と『専任媒介契約』を結ぶと私たち売主側ではなく、不動産会社が主導権を握られてしまいます。

その結果、次のようなことが起こります。

すぐに専任媒介契約を結ぶと…

  • 仲介手数料の値引きができなくなる⇨利益を最大化できない
  • 他の不動産会社との競争がなくなる⇨売却まで時間がかかる
  • 他の不動産会社の良さがわからずじまい⇨親身になってくれる営業マンを逃す
  • 他の不動産会社の査定額がわからない⇨安く売り叩かれる可能性あり

見ていただいたようにメリットが失われてしまいます。

では、どうすればいいのか?

これは記事後半の『媒介契約締結までにできること』で解説します。

仲介手数料の値引きを引き出す

もし、『専任媒介契約』を結ぶのであれば、仲介手数料の値引きを必ず交渉しましょう。

私の場合は10%の仲介手数料の値引きを引き出せました。

でなければ、『専任媒介契約』を結ぶ必要がありません。

どのように引き出せたは三井のリハウスから売却時の仲介手数料値引きを引き出せた理由と方法で解説しています。

あわせて読みたい

簡単にここで紹介すると内容は以下の通りです。

仲介手数料の値引きを引き出すためにできること

  • 複数業者に査定を依頼する
  • 『一般媒介契約』を検討していると伝える
  • 「御社とは契約をしない可能性もある」と伝える

不動産会社に有利にことを運ばせてしまうと引き出せないので、ライバルがいること、こちらは会社を選んでいることを伝えましょう。

主導権はこちらが握り、焦らせることが大事です。

大手の三井のリハウスでも仲介手数料の値引きを引き出せたので、どの不動産会社でも値引きは可能だと考えられます。

逆に、『専任媒介契約』なのに値引きができないのであればそことは契約しなくていいでしょう。

簡単に値引きをしない

なかなか売れなくても、内見がポツリポツリとでも入る状況なのであれば、値引きをしてはいけません。

例え、不動産会社からプレッシャーをかけられてもです。

値引きをしてしまうと、あなたが受け取る額が大幅に減ってしまいます

不動産は競合はいてもどれもオンリーワンの商品です。

「ここがいい」と思う人は「ここ」を買いたがります。

私のケースでは、値引きを考えていた時期に一気に3件の内見が入り、2件の申し込みが入り、結局売れました。

内見の状況が怪しくても売れる時にはすんなりと売れていくのが不動産です。

前の方でも言いましたが不動産の売却は「タイミング」が全てです。

また、一度値引きをすることで、まだ下がるだろうとハイエナのように待ち伏せするか、更なる値引き交渉を仕掛けてくるようなお客さんも出てくる可能性が高まります。

値引きを避けるためにも、すぐに査定をして売却活動を開始することが大切です!

データに惑わされない

不動産業者はたくさんのデータを見せてきます。

データのあれこれ

  • 競合物件、周辺物件の坪単価
  • 物件情報サイトのアクセス数
  • 内見予約数
  • 販売活動データ(チラシ部数、営業電話数)

それほどに気しなくてもいいです。

何度も言いますが、売れる時には売れます。

営業マンは『値下げ』を説得するためにこれらのデータを利用してきますが、「この値段で売りたい!」と信念があるのであれば惑わされないでください。

坪単価が若干高くても、不動産会社が査定時に出してきた金額からかけ離れていなければ、売れる可能性は高いでしょう。

「お前たちが査定してこの価格を出したんだろう!」とこのぐらい強気な方が売却は成功します。

私のケースでも坪単価やアクセス数といったデータは良くなかったですが、タイミングが来たら売れましたのであてになりません。

すぐに売買契約を結ばない

同じようなタイミングで複数の内見希望が入った場合、全ての内見が終了し、全員の申し込みの有無を確認するまで『売買契約』を進めないでください。

購入可能性のある全員の確認と意思がわかるまで、『売買契約』をしないでください!

大事なので2度言いました

ポイント

申し込みの早い遅いは関係ない

よりいい条件のお客さんと『売買契約』を結ぶべし!

不動産買会社によっては次のようなことを伝えてきますが、引き渡すまで主導権は常に売主側にあります。(不動産会社でも、買い手でもなく)

  • 早い者勝ちだからうちのお客さんと契約してください
  • 他社には売買契約が終わったら買い手が決まったと伝えてください

あくまでも、あなたが売り手=主=神です。

ただ、一度でも契約書にサインをしてしまったらもう引き返せません。

例えば…

若干の値引きを希望する1番目のお客さんよりも、販売価格のまま買ってくれる2番目のお客さんに売った方が受け取る金額は多くなるのは当たり前です。

私のケースでは1番目のお客さんに100万円の値引きをした後に、販売価格のまま買ってくれる2番目のお客さんが現れました。

このタッチの差であなたの受け取る金額は数十万円から数百万円も変わってくるのです。

営業マンの言葉に惑わされない

営業マンも会社勤めのサラリーマンです⇦⇦☆重要☆

だからこそ、担当物件が売れてない場合、何かしらのアクションを上司や会社に見せなければいけません。

それが仕事ですから。

その結果、次のような動きを見せてきます。

アクションの例

  • 販売価格の値引き
  • 売主との相談
  • チラシ配布
  • 現地販売会
  • 営業電話

ただ、不動産会社側も利益を最大化したいので、コストがかかるアクションはしたくないのです。

その結果として、市場にも見た目的にもインパクトがある「販売価格の値引き」に行きつきがちです。

仮に100万円の値引きをすると、売主側は100万ほど手元に来るお金が減る一方で、不動産会社側は3万円程度の減益にしかなりません。

だからこそ、うまい言葉を使って「値引きを催促」し「早く売り切って」コストのかかる「販売活動をすぐに終わらせたい」のです。

気をつけてください。

大事なお家を商品として提供するのは、不動産会社ではなく、あなたです。

妥協する必要も、不動産会社の顔色を伺う必要もありません。

もし、すでに媒介契約を結んでいるところが信頼できないのなら、他の不動産会社に頼めばいいだけです。

媒介契約の種類とおすすめ

先ほどもすでに言葉が出てきましたが、不動産売却時に、不動産会社に売却活動(仲介)をお願いする際に結ぶ契約が『媒介契約』です。

3つの種類があるので、状況を踏まえて選んでください。

種類は3つありますが、ほぼ二択です。

専任媒介契約』か『一般媒介契約』かです。

専任媒介契約専属専任媒介契約一般媒介契約
複数業者との契約××
他社への通知義務××
※明示型の場合
自己発見取引×
契約の有効期限3か月以内3か月以内指定なし
指定流通機構への登録7日以内に登録5日以内に登録任意
業務状況の報告義務2週間に1回以上1週間に1回以上任意

不動産会社は、売却時にもらえる仲介手数料が唯一の報酬ですので『専任媒介契約』か『専属専任媒介契約』の締結を迫ってきます。

不動産屋が受け取れる手数料

  • 専任媒介契約…売主からの手数料は確定🥰
    (自分達で買い手を見つけられたらなお美味しい!)
  • 専属専任媒介契約…売主からも買主からも手数料確定🤑
    (他社を気にせず自分たちのペースで売るだけ!)
  • 一般媒介契約…買主を見つけることができたら手数料GET
    (うちで売らないとタダ働きになる…😫)

複数の不動産会社に売却活動を頼めるので、買い手を他の会社に見つけられたら報酬がゼロになってしまう『一般媒介契約』は不動産会社にとって少しリスキーなのです。

しかし、私たち売主側はそんなことは気にする必要がありません。

どこの不動産会社で売れたとしても、私たちが希望する金額で売れることが第一志望ですからね!

専属専任媒介契約』は不動産会社側にメリットはあっても、売主側にはメリットはないので選ばなくていいです。

専任媒介契約か一般媒介契約か

どちらの契約がおすすめかと問われたら、状況をもとに判断します。

おすすめの契約は…?

  • 手元に来るお金を多くしたい→→専任媒介契約
  • 早く売りたい→→一般媒介契約

専任媒介契約の場合

専任媒介契約の一番のメリットは仲介手数料の値引きを狙える点です。

結果として、手元に来るお金が多くなるのです。

値引きを提示してくる理由

受け取れる手数料が減っても、他社に取られて受け取れる手数料がゼロになる可能性を排除したいから(タダ働きを免れたい!)

値引きを引き出す方法

  • 媒介契約締結前に値引き交渉をする

Or

  • 一般媒介契約を数社と結び、売却活動を開始させた後に、専属を結ぶ代わりに値引きを要求

一般』の場合は他社に取られたら、タダ働きになってしまいます。

それを回避するためにも『専任』にしたがります。

それなら交換条件として「値引き」を要求しましょう。

詳しくはこちらをご覧ください。

一般媒介契約の場合

一般媒介契約の一番のメリットは早く売ることができる可能性が高まる点です。

『一般』では複数業社と契約を締結することができます。

そのため、各社タダ働きにならないように競争をします。

その結果、早く売れる可能性が高まるのです。

一方で『一般』で値引きを要求することはできません。

というのも、『一般』では他社もいて、いかに先に売るかの競争をしているためです。(他社も同じ手数料+自分達で売れる可能性が100%でないため、値引きする意味がない)

媒介契約締結までにできること

ゴチャゴチャ書いてきたので、まとめていきます。

媒介契約締結までにすべきこと

  • 無料査定に申し込む
  • 相場の価格を理解する&売却のイメージをつかむ
  • 契約を結ぶ会社を選ぶ
  • 『専任』なら値引きを要求する

何度も言いますが、とにかく早く無料査定を申し込んでください!

「やっぱ売らない!」と決断したのであれば、その旨を伝えれば手を引いていくので安心です。

おすすめの不動産会社

星の数ほどある不動産会社ですが、私のおすすめは三井不動産リアルティ( 三井のリハウス )です。

安定した大手で、信頼のできる会社だということがデータからもわかります。

順位不動産会社仲介件数
1位三井のリハウス41,183
2位東急リバブル28,750
3位住友不動産販売38,144
参考:「2022不動産業統計集不動産流通促進センター

そして、なぜ『三井のリハウス』がおすすめなのかは実際に経験してわかった三井のリハウスでマンション売却すべき理由でも詳しく紹介していますが、簡単に紹介すると次のとおりです。

あわせて読みたい

三井のリハウスをおすすめする理由

  • 販売活動が活発
  • 説明が丁寧
  • 売却後もお得が続く
  • 大手で買い手も安心

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媒介契約締結後から引き渡しまでにできること

次に、媒介契約締結後にできることもまとめていきますので、すでに売却活動を始めている人は参考にしてくだい。

媒介契約締結後にすべきこと

  • 頻繁に不動産会社に連絡を取る
  • 部屋は定期的に掃除をする
  • 値引きは慎重に
  • 売買契約は内見者すべての意思が出揃ってから
  • 気持ちよく売買契約を結ぶ

頻繁に不動産会社と連絡を取る

媒介契約締結後は基本的にすることはないですが、頻繁に「不動産会社と連絡を取り合うこと」をおすすめします。

会うまでの必要はないですが、電話はしましょう。

存在を示すことで販売活動をがんばらせます

部屋は定期的に掃除をする

内見時にいい印象を持ってもらうためにも、掃除や水周りの水流しは定期的にしましょう。

空き家にしていると、水回りから異臭がしてきてしまいます。

気軽に行けない場所なのであれば、不動産屋にお願いをしましょう。

値引きは慎重に

上でも紹介したように値引きは慎重にしてください。

どうにも行かなくなった時の最終手段とお考えください。

売買契約は内見者すべての意思が揃ってから

申し込みが入ったからと言っても、売買契約を急いで結ばないようにしてください。

嬉しさのあまりすぐに契約を結びがちですが、一度冷静になりましょう。

特に、『そのお客さんが値引きを要求しているときは』注意です。

定価で買ってくれる買い手がいるとしたら、100万円ぐらい簡単に損します。

気持ちよく売買契約を結ぶ

いいお客さんが見つかったら気持ちよく売買契約を締結して、愛着のあるお家に別れを告げましょう。

新たな生活のスタートです!

まとめ

ここまで読んでいただきありがとうございました。

素人のあなたでも、高く売るためにできることはたくさんあります。

すべて難しいものではないので、忘れずに生かしてください。

後にもう一度お伝えしますが、売却を考えているのであれば今すぐ無料査定に申し込んでください!

早めに準備しないと後悔することになります。

あなたの不動産の売却の成功を祈ります!

>>三井のリハウスでスピード無料査定!

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