プロは教えてくれない！素人の私たちがマンションを高く売る方法

今回は「プロは教えてくれない！素人の私たちがマンション（不動産）を高く売る方法」と称して、マンションの売却経験から得た『マンションを高く売る方法』をあなたに惜しげもなく紹介していきます

「高く売りたい！」と言う方は必見です

それではいきましょう！

関連記事：訳あり物件や事故物件は価値がないから売れない！は間違い！？

新卒の時に購入したマンションを26歳で売却

まずは『本当にマンションを持っていたのか？』と言う点をクリアにしていきましょう

本当にマンションを持っていました

2019年の12月に申し込み、2020年の1月から住み始めました

購入動機を簡単に紹介すると「ただただ買ってみたかった」からです

詳しくは20代の新卒でもマンションは購入できるのか？【実際にやってみた】をご覧ください

こちらもクリアにしましょう

愛着はありましたが、売ってしまいました

2022年の9月に売却＆引き渡しが完了しました

売却動機は「東京に住むため」です

詳しくは愛着のあるマンションの売却で儲かったけど…寂しかった話をご覧ください

「プロは教えてくれない」と称しているため、こちらもクリアにしていきましょう

以前は半導体関連の会社で勤めていて、今はブロガーとして活動しています

ですので、不動産関係者＝プロではありません

不動産売却の流れ（簡略版）

本題に入る前に売却の流れを簡単に理解しましょう

契約（※）が2回ありますが、ゴッちゃにならないように記事を読み進めていってください

マンションを高く売るために気をつけるべき点

おまたせしました

それでは、今回の売却を通して、学んだことを紹介していきます

まず知っておいてほしいことは、次のことです

不動産会社は自分達の利益を最優先にするので、教えてくれないことがいくつもある

いろんな不動産会社と関わったことで、いつの間にか裏の顔がわかるようになっていました

ぜひあなたの今後の売却に活かしてくださいね

それぞれ解説していきます

早めに売却活動を開始する

重要ですので必ず意識してください

経験から言わせていただくと、余裕を持って、引き渡しを完了させたい日の半年以上前から売却活動をするといいです

なんなら、早ければ早いほどいいです

その理由として次の点があげられます

不動産の売却はタイミングが全てです

タイミングが良ければ、売り出し価格が相場よりも若干高くても売れます

なので、買い手が出てこれる期間＝タイミングは長くとっておいた方がいいです

焦らずに売却活動ができるので、値下げをする必要性も下がってきますし、より条件のいい買い手を待つこともできます

逆に、予定売却期間が短いと、すぐに『値下げ』を不動産会社から提案されます

私たちは素人ですので、プロの意見に従ってしまいがちですが、売却期間に余裕があれば、売りたい値段で粘ることも不動産会社からのプレッシャーをかわすこともできます

複数の業者に査定を申し込む

複数の業者に査定を申し込みましょう

上に挙げたことはどれも大切です

適切な販売価格がわかれば、安すぎる価格でスタートすることを避けられます

1社だけだと、相場と比較すると高すぎて売れなかったり、安すぎて売れても、手元に来るお金は少しだったりする可能性が出てきます

また、不動産会社や営業マンの比較も大事です

不動産会社選びの決め手は担当営業と言っても過言でないほど、大切ですので、複数業社比べてみてください

また、後でも話しますが、仲介手数料の値引きをするためにも、複数業社に査定を申し込むことが重要です

すぐに媒介契約を結ばない

いい物件ほど、『専任媒介契約』を不動産会社は結びたがってきます

『専任媒介契約』については記事後半の『媒介契約の種類とおすすめ』で解説

確実に利益を得るためにです

しかし、すぐに1社と『専任媒介契約』を結ぶと私たち売主側ではなく、不動産会社が主導権を握ってしまいます

その結果、次のようなことが起こります

見ていただいたようにメリットが失われてしまいます

では、どうすればいいのか？

これは記事後半の『媒介契約締結までにできること』で解説します

仲介手数料の値引きを引き出す

『専任媒介契約』を結ぶ際は、仲介手数料の値引きを必ず交渉しましょう

私の場合は10％の仲介手数料の値引きを引き出せました

どのように引き出せたかは三井のリハウスから売却時の仲介手数料値引きを引き出せた理由と方法で解説しています

簡単にここで紹介すると

不動産会社に有利にことを運ばせてしまうと引き出せないので、ライバルがいること、こちらは会社を選んでいることを伝えましょう

若干、焦らせることが大事です

大手の三井のリハウスでも仲介手数料の値引きを引き出せたので、どの不動産会社でも値引きは可能だと考えられます

逆に、『専任媒介契約』なのに値引きができないのであればそことは契約しなくていいでしょう

簡単に値引きをしない

なかなか売れなくても、内見がポツリポツリとでも入る状況なのであれば、値引きをしてはいけません

例え、不動産会社からプレッシャーをかけられてもです

値引きをしてしまうと、あなたが受け取る額が大幅に減ってしまいます

不動産は競合はいてもどれもオンリーワンの商品です

「ここがいい」と思う人は「ここ」を買いたがります

私のケースでは、値引きを考えていた時期に一気に3件の内見が入り、2件の申し込みが入り、結局売れました

内見の状況が怪しくても売れる時にはすんなりと売れていくのが不動産です

前の方でも言いましたが不動産の売却は「タイミング」が全てです

また、一度値引きをすることで、まだ下がるだろうとハイエナのように待ち伏せするか、更なる値引き交渉を仕掛けてくるようなお客さんも出てくる可能性が高まります

データに惑わされない

不動産業者はたくさんのデータを見せてきます

それほどに気しなくてもいいです

売れる時には売れますから

営業マンは『値下げ』を説得するためにこれらのデータを利用してきますが、「この値段で売りたい！」と信念があるのであれば惑わされないでください

坪単価が若干高くても、不動産会社が査定時に出してきた金額からかけ離れていなければ、売れる可能性は高いでしょう

私のケースでも坪単価やアクセス数といったデータは良くなかったですが、タイミングが来たら売れましたのであてになりません

すぐに売買契約を結ばない

同じようなタイミングで複数の内見希望が入った場合、全ての内見が終了し、申し込みの有無を確認するまで売買契約を進めないでください

全員の確認と意思がわかるまで、契約をしないでください！

大事なので2度言いました

不動産買会社によっては「早い者勝ちだからうちのお客さんと契約してください」と言ってきますが、売買契約を結ぶか否かは私たち売主側に主導権があります

ただ、一度でもサインをしてしまったらもう引き返せません

若干の値引きを希望する1番目のお客さんよりも、販売価格のまま買ってくれる2番目のお客さんに売った方が受け取る金額は多くなるのは当たり前ですよね

私のケースでは1番目のお客さんに100万円の値引きをした後に、販売価格のまま買ってくれる2番目のお客さんが現れました

このタッチの差であなたの受け取る金額は数十万円から数百万円も変わってくるのです

営業マンの言葉に惑わされない

営業マンは会社勤めです⇦⇦☆重要☆

だからこそ、売れてない場合、何かしらのアクションを会社に見せなければいけません

それが仕事ですから

その結果、次のような動きを見せてきます

ただ、不動産会社側も利益を最大化したいので、コストがかかるアクションはしたくないのです

そして、市場にもインパクトがある「販売価格の値引き」に行きつきがちです

仮に100万円の値引きをすると、売主側は100万ほど手元に来るお金が減る一方で、不動産会社側は3万円程度の減益にしかなりません

だからこそ、うまい言葉を使って「値引きを催促」し「早く売り切って」コストのかかる「販売活動をすぐに終わらせたい」のです

気をつけてください

大事なお家を商品として提供するのは、不動産会社ではなく、あなたです

妥協する必要も、不動産会社の顔色を伺う必要もありません

もし、すでに媒介契約を結んでいるところがだダメなら、他の不動産会社に頼めばいいだけです

媒介契約の種類とおすすめ

不動産売却時に、不動産会社に売却活動（仲介）をお願いする際に結ぶ契約が『媒介契約』です

3つの種類があるので、状況を踏まえて選んでください

種類は3つありますが、ほぼ二択です

『専任媒介契約』か『一般媒介契約』かです

	専任媒介契約	専属専任媒介契約	一般媒介契約
複数業者との契約	×	×	○
他社への通知義務	×	×	○ ※明示型の場合
自己発見取引	○	×	○
契約の有効期限	3か月以内	3か月以内	指定なし
指定流通機構への登録	7日以内に登録	5日以内に登録	任意
業務状況の報告義務	2週間に1回以上	1週間に1回以上	任意

不動産会社は、売却時にもらえる仲介手数料が報酬ですので『専任媒介契約』か『専属専任媒介契約』の締結を迫ってきます

複数の不動産会社に売却活動を頼めるので、買い手を他の会社に見つけられたら報酬がゼロになってしまう『一般媒介契約』は不動産会社にとって少しリスキーなのです

しかし、私たち売主側はそんなことは気にする必要がありません

どこの不動産会社で売れたとしても、私たちが希望する金額で売れることが第一志望ですからね！

『専属専任媒介契約』は不動産会社側にメリットはあっても、売主側にはメリットはないので選ばなくていいです

専任媒介契約か一般媒介契約か

どちらの契約がおすすめかと問われたら、状況をもとに判断します

専任媒介契約の場合

専任媒介契約の一番のメリットは仲介手数料の値引きを狙える点です

結果として、手元に来るお金が多くなるのです

『一般』の場合は他社に取られたら、タダ働きになってしまいます

それを回避するためにも『専任』にしたがります

それなら交換条件として「値引き」を要求しましょう

詳しくは三井のリハウスから売却時の仲介手数料値引きを引き出せた理由と方法をご覧ください

一般媒介契約の場合

一般媒介契約の一番のメリットは早く売ることができる可能性が高まる点です

『一般』では複数業社と契約を締結することができます

そのため、各社タダ働きにならないように競争をします

その結果、早く売れる可能性が高まるのです

一方で『一般』で値引きを要求することはできません

というのも、『一般』では他社もいて、いかに先に売るかの競争をしているためです（他社も同じ手数料+自分達で売れる可能性が100％でないため、値引きする意味がない）

媒介契約締結までにできること

ゴチャゴチャ書いてきたので、まとめていきます

まずは、売却までのイメージをつかむためにも1社に査定依頼をしてみましょう

無料なので何も怖がることはありません

早めにすればするほど、余裕を持って高く売ることができます

「やっぱ売らない！」と決断したのであれば、その旨を伝えれば手を引いていきます

最初から複数社に頼むと連絡がきたりでめんどくさいので、大手の三井のリハウス にお願いすることをおすすめします

「売る！」決断をしたのであれば次は複数社に査定をお願いをしましょう

相場の価格がわかり、担当営業の良し悪しも判断できます

一括査定サイトはたくさんありますが私が利用してよかったイエウールをおすすめします

次は契約する会社を選んで、『専任』なら値引きを要求するなど手元に来るお金を最大化できるようにしましょう

値引きがないのであれば『一般』に切り替えることもありですね！

値引き交渉の方法は三井のリハウスから売却時の仲介手数料値引きを引き出せた理由と方法でご覧ください

媒介契約締結後から引き渡しまでにできること

媒介契約締結後にできることもまとめていきます

媒介契約締結後は基本的にすることはないですが、頻繁に「不動産会社と連絡を取り合うこと」をおすすめします

会うまでの必要はないですが、電話はしましょう

存在を示すことで販売活動をがんばらせます

内見時にいい印象を持ってもらうためにも、掃除や水周りの水流しは定期的にしましょう

空き家にしていると、水回りから異臭がしてきてしまいます

上でも紹介したように値引きは慎重にしてください

どうにも行かなくなった時の最終手段とお考えください

申し込みが入ったからと売買契約を急いで結ばないようにしてください

特に、『そのお客さんが値引きを要求しているときは』尚更です

100万円ぐらい簡単に損しますよ

いいお客さんが見つかったら気持ちよく売買契約を締結して、愛着のあるお家に別れを告げましょう

新たな生活のスタートです

まとめ

ここまで読んでいただきありがとうございました

素人のあなたでも、高く売るための秘訣はたくさんあります

すべて難しいものではないので、忘れずに生かしてください

まずは三井のリハウス でもどこでもいいので1社に査定をお願いするところからです

早めに準備しないと後悔することになりますのでお気をつけください

ちょっと知識があるから最初から複数社にお願いするという手もありです

その際は私も使ったイエウールがおすすめです

あなたの不動産の売却の成功を祈ります